Je vous ai déjà parlé plusieurs fois de mon intérêt pour l’immeuble de rapport sur le blog. Aujourd’hui je vais le comparer à l’investissement dans un local commercial. J’ai souvent dû vendre des immeubles de rapport avec un ou des locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Ce qui m’étonnait, c’ était de trouver des investisseurs qui choisissaient soit de garder que l’immeuble pour revendre rapidement le local ou le contraire.
Je dirais même j’ai plus souvent eu des investisseurs qui n’investissaient que dans des locaux commerciaux. Lorsqu’ils devaient acheter un immeuble de rapport c’était justement parce qu’il y avait les locaux qu’ils voulaient à tout prix récupérer dans leur portefeuille. Et comme le lot était non dissociable de l’ensemble. Ils achetaient l’immeuble de rapport pour revendre les appartements et garder les locaux. S’ils vendaient le bien plus cher ils faisaient en même temps baisser le prix d’acquisition du ou des locaux et donc augmenter leur possibilité de rentabilité sur la location du local.
RESSEMBLANCES ENTRE SES DEUX INVESTISSEMENTS
Tout d’abord, ces deux actifs sont considérés comme des biens commerciaux pour le banquier. Même si, le client du local lui est réellement un professionnel avec une activité déclaré à la chambre des commerces.
Comme je l’ai déjà dit à partir de 5 logements votre bien n’est plus considéré comme du particulier. C’est un petit « hôtel », donc un business. Voilà pourquoi il est temps apprécié des investisseurs.
Dans tous les cas ces deux investissements ont l’avantage d’avoir des rentabilités supérieurs au simple appartement Il est déjà plus facile d’atteindre des rentabilités autour des 8%,10% net et même supérieur.
CE QUI LES SÉPARENT
Le local commercial a moins de vacances locatives car si vous trouvez un bon commerçant il peut rester 3,6,9 ans (durée de son bail) mais surtout plus longtemps. Regarder par exemple dans votre ville il y a bien des boulangeries, des boucheries en place depuis plusieurs années.
C’est donc un investissement passif. Cependant, l’inconvénient est le même qu’avec un appartement car vous êtes dépendant d’une seule source de revenus et pour scalé votre business d’investisseur, il faudrait prendre des grands locaux en comparaison de plus de 150 m² pour avoir les mêmes loyers et effets de levier.
A moins que vous soyez propriétaire de toute une rue principale ou d’un local sur les Champs- Elysées. Donc la concentration des locataires (clients) est un plus pour les propriétaires d’immeuble de rapport.
L’élément qui les différencie le plus est qu’il est très facile d’évincer le commerçant dès qu’il ne paye pas sans passer par des assurances et des procédures judiciaires longues. Si vous avez plus d’un mois de retard. Vous pouvez envoyer un courrier recommandé pour demander votre loyer sous peine d’éviction du local. Et donc d’arrêt de l’activité du commerçant en place. Et oui, il n’y a pas de sentiment entre professionnel. C’est strictement du business.
COMMENT FAIRE SON CHOIX ENTRE L’IMMEUBLE OU LE LOCAL ?
INVESTISSEMENT LONG TERME
Le local est donc parfait pour un investissement long terme sans stress. Le plus important est de trouver l’enseigne et l’entrepreneur qui va s’installer pour gérer au mieux son activité. Et donc payer le loyer sans difficulté.
D’où l’importance de bien choisir son locataire. Vous devez avoir des connaissances du marché et des activités du commerçant qui se présente. Par exemple les boulangeries, les boucheries, les pharmacies sont des activités qui marchent bien mais qui sont surtout intemporels. Elles ne sont pas encore challengés par les entreprises du net comme l’ont été les magasins de photo, et les chaines Vidéo Club (Vidéo Futur, Ciné Bank,…), ou d’autres professions qui ont disparu.
Vous devez aussi connaître la concurrence car s’il y a plusieurs coiffeurs dans votre ville, il faudrait faire une étude ou voir avec les mairies qui font aussi leurs études pour savoir si c’est judicieux d’implanter un nouveau coiffeur.
FRAIS POUR LE LOCATAIRE
Un des avantages majeurs des locaux commerciaux et que vous pouvez imputer plus de frais aux locataires que pour un particulier. La plupart des charges d’un local commercial sont à payer par le commerçant. Sans compter que lorsqu’il y a un changement de locataire vous pouvez récupérer des fonds avec le pas-de-porte surtout dans les villes où il y a beaucoup de demandes et si vous êtes en emplacement numéro 1.
CONCLUSION
J’espère vous avoir convaincu de penser à l’opportunité d’investir dans les locaux commerciaux si vous avez une occasion. La mode est aux locatifs saisonniers, et aux colocations. Mais pourquoi ne pas revenir à ce qui marche toujours surtout dont la rentabilité est prouvée. Malgré, le renouveau du commerce de proximité depuis plus de 10 ans suite aux évolutions technologiques (internet, …).
Lequel de ces investissements préférez-vous ?
