Comment acheter un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est le rêve de beaucoup d’investisseur et pour d’autres il n’y a pas de logique « c’est trop compliqué, c’est impossible avec quel argent, trop de soucis ».

C’est article n’est pas vraiment pour eux ou peut être je vais réussir à vous faire changer d’avis.
Tout d’abord lorsque je dis un immeuble c’est un bien entre 5 à 20 logements. Les biens au dessus sont réservés aux investisseurs avertis qui ont déjà des immeubles, beaucoup de fonds. De plus, il y a aussi beaucoup de fond d’investissement qui sont de ce créneau donc les discussions et les négociations sont différentes.
Donc les avantages de l’achat d’ un petit immeuble comparé à un immeuble de 40 lots et plus sont les suivantes :

Le besoin de capital est moins importants. Les vendeurs des petits immeubles sont moins sophistiqués. Ils hésitent à augmenter les prix des locations. Ils vous laissent le choix d’augmenter les prix des loyers et donc augmenter la rentabilité.
Les banques vous prêteront plus facilement comme petit investisseur. Il est aussi plus facile de revendre ces biens car il y a plus de client pour les petits immeubles que pour les grands immeubles au dessus de 20 ou 30 Logements.

Choisir votre immeuble

Le plus simple est de passer par un agent immobilier pour trouver le bien avec les critères souhaiter. C’est à dire un bien avec la possibilité d ‘augmenter les loyers,  et d’améliorer l’immeuble. Le but est d’investir dans un immeuble ou il est possible d’augmenter la capacité de remplissage, et d’ajouter de la valeur au bien.
Vous devez éviter les zones trop populaires (même si les prix sont attractifs) ou dangereuses et surtout les biens vide à 100 %. Les villes ou il y a trop de construction en cours ou si par le passer il y en a eu à bannir aussi. Cela vous fera trop de concurrence.

Réseauter

Commencer a avoir des relations avec des agents juste pour avoir du réseau. Il faut vous faire connaître comme investisseur car un agent veut toujours présenter ce type de biens à ses meilleurs clients.  Il doit donc penser à vous en premier.
Le meilleur moyen est de rester en contact par mail tous les mois ou plusieurs fois par mois avec l’agent pour rester dans son esprit.
Pour avoir les autres meilleurs affaires,  faire des recherches personnels en allant directement voir les propriétaires avant que le bien soi en vente. C’est à dire hors du marche de la vente, vous serez donc le premier arrivé.

Pour les propriétaires des immeubles il est plus intéressant de faire des affaires avec des personnes vivant à l’étranger ou loin des biens. L’éloignement fait qu’ils sont déjà détaché du bien et comme beaucoup de propriétaire ils doivent avoir des problèmes de trésorerie, de biens vide, ou de gestion à faire faire car ils sont loin du bien. Au bout de quelques années il s penseront automatiquement à vendre. L’un des cas ou cela arrive très souvent ce sont pour les familles qui ont hérité d’un immeuble plusieurs frères et sœurs. Ils n’ont rien demandé et ils doivent gérer un bien au début cela peut paraître intéressant cela devient vite « lourd » si vous n’êtes pas passionné par l’immobilier et par le business car un immeuble c’est un business.

Pourquoi commencer à 5 

la valeur d’un bien, appartement ou maison, c’est le secteur et la surface au m² du biens mais pour les immeubles de 5 biens cela devient du commercial donc la valeur c’est le taux de rendement et  les revenus nets d’exploitation. Grâce aux revenus nets on va pouvoir calculer le taux de rendement. Le calcul est simple pour le revenu net c’est à dire les dépenses de l’immeuble  moins les loyers pour faire simple.
Le but ici n’est pas de vous embêter avec des calculs. Les termes techniques feront partie d’un autre article. Pour faire tous ces calculs pour acheter un immeuble ou des lots de parking c’est identique, il vous faut le rapport locatif sur un an. Avec ce papier vous avez le bilan du rendement sur l’année passé. Vous pouvez aussi demander les factures des derniers travaux effectuer.

Formation haut rendement

Financement du deal :
le financement pour les biens en  dessous de 5 lots sont des financements traditionnelles au dessus de 5 biens ce sont des financements professionnels donc plus créative. Cela peut être un crédit vendeur mais aussi une levée des fonds auprès d’investisseur privée au lieu de passer par des banques. Le choix est plus large qu’un financement classique. Le plu simple trouver un courtier ayant connaissance de ce type de financement et qui fait du financement professionnel. Il pourra aussi vous aiguiller sur la formule à choisir SCI ou SAS. Comme indiqué sur un poste précédent je préfère la SAS. Lire l’article SCI vs SAS.

Le sujet est très vaste j’aborderai dans d’autres articles les termes techniques et les financements.

Thierry