Même si la maison principale n’est pas un actif il y a des manières de s’enrichir grâce à la non-imposition des plus values. Depuis, plus d’une dizaine d’années beaucoup d’investisseurs reprennent cette affirmation « votre maison n’est pas un actif » entre autres Robert Kiyosaki, qui proclamait dans les années 90 que la résidence principale n’était pas un actif.

Ensuite, d’autres ont repris. Difficile d’argumenter sur ce point car une maison ne produit pas de revenu tous les mois comparés à un investissement locatif qui est cashflow positif.

Cependant au moment de la vente de votre bien en résidence principale vous pouvez récupérer 50 000 euros,100 000 euros ou 300 000 euros et même plus; Et tout çà sans imposition.

Ce qui n’est pas mal. Mais ce n’est pas avec une opération que vous allez vous enrichir.

Donc il faut juste répéter la procédure plusieurs de fois possible dans un délai plus court  possible. Je vous rassure ce n’est pas interdit et je l’ai vu faire plusieurs fois pendant mes dix années en tant que directeur d’agence immobilière.

CONCRÈTEMENT

Par exemple si en 10 ans vous déménagez 5 fois et qu’à chaque opération que vous faites, vous récupérez votre argent investi en plus d’un gain de 10 000 euros pour être pessimiste.

Donc 10 000 euros plus, 24 fois 1000 euros de loyer égalent 24 000 euros. Un total de 34 000 euros.

C’est la somme que j’ai récupéré lors de ma première revente d’appartement vendu loué (j’ai dû vendre moins cher et dans l’urgence). J’y ai vécu un peu moins de trois ans ensuite je l’ai mis en location.

En faisant les calculs vous pouvez après dix ans d’une vie de globe-trotter vous retrouvez avec un capital ou un patrimoine de plus de 200 000 euros en cash ou investi dans un bien valant 3 fois plus ou 4 fois plus.

INCONVÉNIENTS DE CETTE TECHNIQUE

Il est vrai que vous avez dû mettre les frais de notaire. De plus, vous n’avez payé quasiment que des intérêts. Le seul moyen d’éviter ou de payer moins de frais de notaire c’est de faire un acte en main ou de faire construire et donc d’acheter du neuf.

Étant donné que les frais de notaire sont entre 2 et 3 % au lieu de 8 % dans l’ancien.

La monnaie aime la vitesse donc une opération tous les 2 ans ou 15 mois n’est pas interdit c’est juste un peu compliqué pour la famille. Si vous commencez jeune à vingt ans par exemple sans enfants cela sera plus facile.

A QUEL MOMENT VENDRE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

Il n’existe pas de condition légale de durée d’habitation pour votre bien. Un délai logique serait d’un an qui correspondrait à une année scolaire ou fiscale.

C’est aussi le délai légal (les services des impôts) lorsque vous vendait même si vous n’occupait plus les lieux. Donc, si vous trouvez un autre bien avant de vendre votre bien et qu’il vous faut plusieurs mois pour bien vendre votre maison un peu plus cher. Vous savez que vous avez un an devant vous.

Cette exonération d’impôt est aussi pour les locaux annexes comme le terrain, les caves, les boxes, …. même si vous les vendez séparément.

Le secret est de bien négocier à l’achat et de bien vendre bien sûr. Comme  l’achat immobilier en résidence principale est un achat impulsif, et émotionnel. Si vous n’êtes pas pressé c’est l’acheteur qui décidera s’il veut mettre le prix que vous avez décidé.

Malgré que nous soyons dans un marché de l’offre et de la demande çà reste un marché imparfait différent de la bourse qui est un marché parfait. Dans le sens ou les prix sont affichés réguler par des autorités de marché et rarement discutable.

De plus, le marché immobilier est un marché lent est moins liquide que la bourse.

Si vous êtes courageux et bricoleur les occasions de gagner de l’argent sont encore plus intéressantes car le fait que le bien soit en mauvais état vous permet de négocier le prix du bien à la baisse et de faire reprendre de la valeur à un bien rapidement.

Il faudra juste faire attention à ne pas dépenser (investir) trop dans les travaux de rénovation et se faire financer ses travaux par la banque.

CONSEIL POUR AMÉLIORER SON PATRIMOINE

• Refinancer le crédit en cours (gagner un point)
• Faire un acte en main pour ne pas payer les frais de notaire
• Faire estimer son bien tous les six mois à un an
• Garder le bien en bon état tout le temps
• Acheter tôt dans des villes qui vont croître à cause de l’arrivée d’une gare ou d’une grande entreprise etc

Acheter des maisons avec des grands terrains que l’on peut diviser pour revendre à part. Il faudra donc vérifier le zonage avant pour savoir si c’est possible.

POSTE A SURVEILLER

• La taxe foncière
• Les travaux cachés d’une maison
• L’entretien de la maison ne pas trop dépenser (investir)

AUTRES ASTUCES

Être à l’affut et profiter du « malheur des autres » en achetant à des personnes qui sont dans l’urgence des vrais vendeurs comme indiqué dans un article précédent lire l’article comment trouver les bonnes affaires immobilières ?

Mais aussi travailler en équipe avec deux ou trois agents qui savent que vous achetez les bonnes occasions rapidement. Et que votre bien est toujours à vendre mais au-dessus du prix du marché 5% à 10 % pour le bon « acquéreur ». L’acquéreur coup de cœur.

Vous ne deviendrez pas multimillionnaire à moins que lorsque vous atteignez un capital assez important plus de 150 000 euros ou plus vous empruntiez 1 000 000 à la banque pour acheter un immeuble, ou un autre actif locatif avec une rentabilité supérieure à 10 %.

MILLIONNAIRE EN PATRIMOINE

Vous serez surement, millionnaire en patrimoine. De plus, comme dit l’adage les banques ne prêtent qu’aux riches donc votre banque sera habituée à vous voir faire des plus-values importantes. Elle vous prêtera plus facilement à des taux plus intéressants car vous avez du cash à la banque.

Ensuite, soit vous réinvestissez tous dans votre achat en cours. Vous aurez donc moins de crédit mais plus d’apport pour faire travailler votre argent ou vous ne touchez jamais à votre gain en capital qui ne sera pas à risque mais en banque à des taux très bas. C’est à vous d’arbitrer selon les opportunités d’investissement immobilier ou mobilier.

Pour conclure, à une époque pas si lointaine on disait que le valeur d’un  bien immobilier double tous les 10 ans. Ce qui est moins le cas depuis 2008 mais votre bien s’apprécie toujours mieux que les placements des banques qui sont autour des 0,75 jusqu’à 3 % bruts.

L’investissement locatif reste une valeur sûre surtout l’achat d’immeuble de rapport, la location saisonnière, la location courte durée, la colocation, etc. Mais comme vous avez pu le lire dans cet article il ne faut pas oublier d’utiliser sa résidence principale comme effets de levier pour s’enrichir et faire d’autres opérations même si c’est contraignent de déménager plus souvent que la moyenne.

Bon investissement

Thierry HENRY