En tant qu’investisseur l’un des éléments importants est de trouver de bonne affaire. C’est-à-dire des opérations qui s’autofinancent à 100 %, sur lequel vous êtes cash flow positif. Ce qui va vous permettre de réemprunter plus facilement à la banque. Votre business d’investisseur doit être positif pour que l’on vous voit réellement comme un investisseur et non comme un constructeur, accumulateur de patrimoine (cash flow négatif) qui sera rentable dans 10 ou 15 ans.
OU TROUVER DES BONS DEALS ?
En tant qu’ancien agent immobilier mes techniques pour trouver de bon deal étaient les suivants :
- les vendeurs qui divorcent
- les relocations pour nouvel emploi
- les personnes qui ont deux biens à payer
- les personnes qui ont plus de trois mois de retard de mensualité de crédit
- les propriétaires qui ont de grosses réparations à faire sur leur bien
- les vendeurs qui ont des problèmes de santé
- les héritiers qui ne veulent pas du bien
Les cas précédents sont des vendeurs qui ont des raisons concrètes. Ils sont pour la plupart du temps dans l’urgence de vendre. Ces vendeurs sont donc très, très motivés.
LES MÉTHODES CLASSIQUES
Les sites de recherche comme LEBONCOIN, le PAP, SELOGER, et les autres sites locaux moins connus. Grâce à ces sites vous pouvez faire l’arbitrage entre le prix avec et sans commission. Par exemple sur LEBONCOIN vous pouvez identifier les biens qui sont en agence mais aussi direct vendeur grâce aux photos. Lorsque le prix est de plus de 5000 euros et que vous savez négocier, la décision est vite prise de passer en direct.
Pour vous rassurer sur les prix je vous conseille aussi de vérifier les prix au m² sur les sites comme MEILLEURSAGENTS et ses concurrents.
Si vous connaissez déjà la ville qui vous intéresse, vous pouvez aller dans la ville voir les biens avec un panneau à vendre. Les vendeurs qui mettent un bout de carton et qui ne veulent pas l’aide ni d’un agent ni donner quelques euros au PAP pour mettre en avant leur bien. Au niveau d’usure de l’affiche vous saurez si vous pouvez négocier …
Les gardiens et les syndics sont déjà sollicités par tous les bons agents immobiliers mais aussi les habitants de la résidence qui veulent être informés en premier de la vente d’un bien. Étant donné que ce type de relation est une affaire de feeling pourquoi pas ne pas essayer. Et si faire un cadeau ne vous dérange pas faite en un mais il peut y avoir de la surenchère avec d’autres investisseurs, agents immobiliers, ….
La barre du tribunal malgré la concurrence des marchands biens et d’investisseurs en tous genres cela reste une possibilité. C’est en général pour les investisseurs avertis et les marchands de biens. Cependant l’accès est ouvert à tous.
Les bars de la ville qui sont souvent informés par les vendeurs eux-mêmes s’ils sont clients ou par des amies, des personnes de la résidence ou du quartier.
Le service urbanisme est un source auquel on ne pense pas pour le commerce, et les immeubles et les terrains. Mais aussi pour les maisons abandonnées qui dénaturent un quartier, du type maison hanté.
La banque ce n’est pas la banque à proprement parler mais le conseiller un peu bavard qui ne peut pas s’empêcher de vous dire qu’un de ses clients vend et qu’il a des difficultés à payer son crédit. Ils n’ont pas le droit de vous le dire mais des fois cela sort tout seul. On connait tous des personnes très bavardes qui ne peuvent pas garder un secret.
Les Notaires des petites villes et de province qui font le travail des agents immobiliers mais dans des villes plus importantes ils ont l’informations. Ils sont informés très tôt des successions, des divorces, …. Cela ne coûte rien demander.
Les revues nécrologiques dans le magazine de la ville et maintenant le site de la ville. Être diplomate bien sûr car ce sont des moments difficiles donc personne ne pense à vendre sur le moment mais c’est après lorsque les notaires vont demander plusieurs estimations pour avoir la valeur du bien et céder les parts du défunt que la question va se poser.
Dans votre réseau personnel toujours demandé s’ils n’ont pas vu des biens à vendre, des personnes qui ont du mal à vendre. Vous pouvez aussi proposer des incentives pour motiver votre entourage proche ou moins proches à chercher et à penser à vous lorsqu’il y a une opportunité.
Toutes les occasions sont bonnes pour prospecter et trouver la perle rare. Si vous en connaissez d’autres j’aimerais échanger avec vous donc n’hésitez pas à m’en faire part.
Bonne recherche de bonne affaire
Thierry
