Immeuble de rapport – De 0 à 32 appartements en 3 ans

Grant Cardone est l’investisseur qui m’a inspiré cet article car il le répète souvent dans son show tous les lundis sur Youtube être propriétaire d’un seul bien c’est dangereux et en dessous de 16 c’est tout aussi risqué. A ce niveau c’est un travail et pas un investissement. La plupart des investisseurs le disent l’immeuble de rapport c’est le Graal en terme de « scalabilié ». Donc comment faire pour passer de 0 à 32 biens locatifs en 3 ans ? Et comment a t’il fait pour passer de 1 maison à 32 appartements.

QUELLE EST LA FORMULE ?

Lorsqu’on l’écoute tout est plutôt simple. Il faut se concentrer sur le cash que l’on gagne (salaire ou autres) actuellement par son travail ou son business. C’est ce qui va permettre de construire ton apport.

Il faut aussi commencer à se rassurer en visitant beaucoup de bien même si on n’est pas prêt à acheter. Cela va aussi permettre d’être sur le qui-vive. Comme cela le jour de l’achat tu auras déjà vu beaucoup de bien. Grant Cardone a fait des visites tous les week-ends pendant trois ans avant d’acheter son premier immeuble.

Ces visites vont te faire connaitre le marche et commencer à créer ton équipe. C’est-à-dire le courtier, l’agent immobilier, le comptable, le notaire, etc. Ils coûtent de l’argent mais ils nous font gagner du temps et donc de l’argent.

POURQUOI 16 OU 32 APPARTEMENTS ?

Avec autant de biens tu vas être capable d’avoir assez de revenu pour engager une personne qui va le gérer à ta place ou déléguer la totalité du lot à une agence spécialisée en syndic. Tu ne seras donc pas attacher à ton bien. Le bien dégagera aussi assez de revenu pour payer tous les intermédiaires de ton business.

Dans un monde parfait ton bien sera selon les régions entre 1 000 000 et 2 000 000 millions et tu auras un revenu annuel de 10 % et 12 % ou plus (taux de capitalisation) donc entre 100 000 et 200 000 euros. Sur cette somme tu auras en général la moitié en remboursement crédit au-dessus cela devient moins intéressant. Il te restera assez pour payer ton comptable, les frais de structure, les taxes, et mettre de côté pour les futures réparations car comme tu es seul propriétaire tu dois assumer tous les frais liés à cet immeuble de rapport.

AVOIR UN PLAN MOYEN TERME

Selon ton revenu actuel, il est facile de faire des prévisions sur 3 ou 5 ans. Par exemple, si tu gagnes 2000 euros. Il faut trouver un moyen d’épargner la plus grande partie de ton salaire pour l’apport dont tu auras besoin dans quelques années. Imaginons que tu puisses épargner 30 % de ce que tu gagnes 2000 euros fois 30 % égale 600 euros. 600 euros sur trois ans (36 mois) c’est égale à 21600 euros. Tu pourras donc emprunter un peu plus de 200 000 euros donc loin du million d’euros. D’où l’importance de se concentrer sur les revenus et le montant épargné. Ce sont les deux leviers majeurs pour réussir à avoir un gros apport.

Pour acheter un immeuble de rapport avec au moins 16 logements il va falloir un apport d’au moins 100 000 euros en moyenne cela dépend des régions. 100 000 euros sur 3 ans c’est donc 33 000 euros par a épargné.

Si tu épargnes 50 % de tes revenus il te faudra gagner donc 66 000 euros par an en net (5500 euros par mois) ce qui n’est pas donné à tout le monde. Mais ce n’est pas impossible. Si tu es chez tes parents c’est aussi une somme qu’il est plus facile à épargner. A toi de trouver la solution selon ta situation du moment.

Si tu es en couple ou pour un achat à deux c’est aussi plus simple.

ÉPARGNER/INVESTIR LE PLUS POSSIBLE

Ceux qui ont lu mon article sur Mr money moustache et sur la retraite jeune savent de quoi je parle. Il n’y a pas de secret pour créer un apport conséquent il faut pouvoir mettre de côté le maximum de tes revenus et vivre simplement. Sacrifice payant sur quelques années. Si ensuite tu investis cette épargne intelligemment sur des « véhicules » à fort intérêt comme un immeuble de rapport.

Donc oublier les 10 % par mois d’épargne il faut réussir à atteindre les 30 à 40 %. Les personnes frileuses qui ne connaissent pas d’outil sur lequel investir pour faire travailler leur argent à court et moyen terme devront placer sur les comptes sans risque. C’est-à-dire les différents livrets que proposent les banques. Ce qui va te permettre d’être bien vu par la banque. Ton conseiller sera content d’avoir un « gros » épargnant. La banque sera plus tentée de prêter à ce type de client.

GAGNER UN MAX DE REVENU

Pour continuer sur les revenus, tu l’auras compris le nerf de la guerre c’est l’argent pour l’apport. Il est plus facile d’arriver à cette somme des 100 000 euros en épargnant sur des revenus élevés que 50 % sur 2000 euros.

Il faut donc se focaliser sur l’entrée d’argent en premier et ensuite sur le meilleur moyen de garder le maximum possible. Bien sûr, tu dois donc te concentrer sur des activités ou tu peux gagner des sommes au-dessus de la moyenne comme commercial à la commission, avoir un travail plus une activité entrepreneuriale à côté comme le dropshipping, et tous autres exemples d’activités sans trop de risque pour ne pas risquer de perdre tout son apport.

AVOIR LE BON ÉTAT D’ESPRIT

Quelque soit le business, le mindset est extrêmement « important »car c’est grâce à lui que tu vas pouvoir rester focus et garder le cap sur ta vision. De plus, si dès le départ tu n’y crois pas tu vas avoir beaucoup de difficulté à épargner et travailler dur pour rassembler l’apport suffisant qui va te permettre de rassurer les banquiers et te rassurer toi que tu es crédible pour passer de 0 à un immeuble de rapport quelque soit le nombre.

L’IMMOBILIER PAR LA VOIE RAPIDE – FASTLANE

Cette méthode est à l’opposé de ce que l’on t’apprends je sais c’est-à-dire lot par lot. Et en général, l’immeuble vient bien assez tard après 10 ou 15 ans d’investissements et l’achat d’une vingtaine de bien. Cependant, si tu es du genre « Fastlane » cette méthode est parfaite.

Tu pourras ensuite répéter cette technique avec l’avantage d’avoir déjà un pied dans le jeu des grands investisseurs. Cela ne veut pas dire que ce sera plus facile pour emprunter par la suite mais tu auras déjà une formule.  Par la suite, tu as aussi la possibilité de revendre ton premier immeuble avec une grosse plus-value pour racheter un immeuble avec plus de lot par exemple 40 ou 60 lots.

CONCLUSION

Il n’y a rien de surhumain. Il te faut juste avoir un plan précis. Mais aussi connaître ce qu’il faut faire pour réussir à faire comme Grant Cardone, et tous les autres investisseurs Professionnels qui ont voulu aller plus vite en passant à l’immeuble de rapport. Même si ton but n’est pas d’avoir en portefeuille 3000 ou 5000 logements la méthode fonctionne pour tous types d’investisseurs. Avec le bon mindset et la bonne méthode  tout est possible.

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