Investir avec une SCI ou une SAS
La plupart du temps, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, c’est souvent à la Société Civile Immobilière (SCI) à laquelle on pense en premier. Beaucoup de Français privilégient la SCI.
Pourtant il est souvent plus intéressant de choisir d’autres structures juridiques comme la sasu ou la SARL. Le choix va dépendre de son imposition future qu’il faut tenter de prévoir.
En général l’investisseur choisit la SCI pour les avantages fiscaux qu’il aura, lors de la donation à ses enfants.
Cependant, ce n’est pas le seul critère à prendre en compte car il faut aussi penser à la fiscalité des revenus passifs ou à la plus-value (si revente du bien).
Donc quelles sont les autres formes juridiques qu’il est possible d’utiliser ?
Pour les investisseurs il y a plusieurs raisons d’ éviter le système de l’indivision qui possède de nombreux défauts. Pour cela, il existe trois types de sociétés :
vous avez donc la SAS, la SARL de famille qui, comme son nom l’indique, est pour investir avec ses proches (enfants) et la SCI bien sûr. Je ne parlerai pas dans cet article de la SARL de famille.
La SAS
Commençons par la Société par Actions Simplifiée qui est un type de société très récente comparé à la SCI et la SARL. La SAS permet une souplesse à ses créateurs, c’est ce qui la rend populaire.
Le fait que la SAS soit un contrat facile à rédiger qui ne soit pas figé (peu d’obligation) comme les statuts, lui donne un avantage par rapport aux autres formes de création de société. On pourra donc quasiment calquer la SAS au statut de la SCI.
Les seuls inconvénients seraient qu’il faille nommer un commissaire aux comptes obligatoirement à partir d’un certain seuil. Il faut donc rester en-dessous de ces seuils.
Le premier est que le bilan de doit pas être supérieur à 1 000 000 d’euros. Ensuite, ne pas avoir plus de 20 salariés et le dernier seuil et qu’il ne faut pas avoir un chiffre d’affaires supérieur à 2 000 000 d’euros.
Le reste de la gestion (comptabilité, …etc ) de la SAS se fait comme celle d’une SCI.
Donc ces seuils sont assez hauts et si jamais vous y arriviez, c’est que votre business fonctionne bien, que vous avez une belle entreprise d’investissement et beaucoup de biens.
Une autre solution serait de créer d’autres sociétés à chaque fois que vous approchez de ces plafonds.
La SCI
Le seul avantage majeur de la SCI est quelle permet la transparence fiscale. À l’opposé, de la SAS, il y a donc une double imposition, une première sur la société et une deuxième sur les actionnaires lorsqu’ils reçoivent des dividendes.
Votre choix va aussi dépendre du type de location : si vous louez en meublé ou en location nue.
La fiscalité est l’élément essentiel lorsque l’on parle d’investissement, surtout pour nous investisseurs Français.
Ce qui au bout du compte semble favorable à des investissements avec la SAS par rapport à la SCI.
Chaque situation est différente donc toujours prendre conseil auprès d’un notaire, d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste pour faire le bon choix de structure et pour la rédaction des statuts. Je vous souhaite de faire de bons investissements.
N’hésitez pas à commenter ou à ajouter des éléments dans les commentaires.
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