(Podcast) – DE L ‘ÉCHEC A LA RÉUSSITE – Interview d’Anicet Honvo

(Transcription) Thierry : Salut à tous ! Bienvenue sur l’épisode numéro 4 de l’Entrepreneur Lifestyle. Aujourd’hui, j’ai un invité spécial qui est toujours en fin de compte salarié, mais qui est un youtuber, un blogueur, un entrepreneur, qui a eu beaucoup de galères. Donc, il va nous expliquer comme il est passé de l’échec à la réussite avec l’indépendance financière grâce à l’immobilier, mais aussi grâce à l’entrepreneuriat et du webmarketing.

Donc vraiment, un épisode un peu plus long, mais très intéressant, avec un entrepreneur à suivre et investisseur qui va vous donner plein de petits conseils pour évoluer et aller plus vite. Je vous dis à tout de suite avec Anicet Honvo.

Salut Anicet ! Comment tu vas ?

Anicet : Çà va Thierry. Cela va très bien.

Thierry : Merci d’avoir pris le temps, un dimanche, de donner de la valeur à l’audience pour tous ceux qui sont investisseurs immobiliers.

Anicet : C’est normal.

Thierry : Aujourd’hui, on va parler d’immobilier. C’est vrai que sur la chaîne YouTube et le podcast, on parle beaucoup d’indépendance financière, mais plus par le biais d’intérêt. Donc, on va en parler à la fin parce que toi tu as une activité d’infopreneur qui commence à se développer avec une bonne formation et différentes infos que tu vas nous donner.

Mais on va d’abord partir sur ton parcours personnel sur cinq minutes. Ensuite, on va parler un peu de tes actifs. Comment tu as fait pour avoir ces actifs ? Qu’est-ce que tu fais actuellement ? Puis, on va un peu se clasher comme on l’a dit tout à l’heure sur : est-ce qu’il faut acheter un appartement ou un immeuble ?

Anicet : D’accord !

Thierry : Je te laisse parler de ton expérience un peu.

Anicet : Alors en cinq minutes, cela va être un peu difficile parce que c’est vrai j’ai un gros débit de paroles. N’hésite pas à m’arrêter en tout cas, si je vais un peu trop loin. Je m’appelle Anicet Honvo. Actuellement, j’habite en Suisse, mais je suis originaire de la région parisienne.

Thierry : De l’Essonne, c’est ça ?

Anicet : Non ! Du Val d’Oise. Donc moi, j’ai grandi à Goussainville dans le Val d’Oise, près de l’aéroport Charles de Gaulle. Donc là, je suis aujourd’hui salarié. J’ai toujours été intéressé par la liberté financière. En tout cas, je ne me retrouvais pas en tant que salarié. À chaque fois, j’ai bossé, je me levais les matins. J’étais, comment dire, déprimé. Exactement, c’est le mot. J’étais déprimé.

Le dimanche soir, j’avais cette fameuse boule au ventre pour me dire : le week-end, il est passé extrêmement vite. Lundi matin, il va falloir se lever et retourner dans ce métro-boulot-dodo. Donc, j’ai commencé à essayer de trouver en fait un moyen de sortir de tout cela. En regardant, en fouillant sur internet, j’ai vu qu’on pouvait se faire de l’argent avec l’immobilier, la bourse, et également en tant qu’entrepreneur dans l’e-commerce. Du coup, j’ai développé la partie e-commerce et la partie immobilier.

Thierry : E-commerce, c’est-à-dire ? Qu’est-ce que tu as fait en e-commerce ? Puisque je te connais plus pour l’immobilier. C’est pour cela.

Anicet : Donc, j’ai une activité en fait en e-commerce où j’ai développé une boutique en ligne. Alors, c’était une niche assez intéressante. Donc là, c’était entre 2006 – 2007. J’ai développé cette boutique en ligne. Je vendais tout ce qui était produit capillaire afro. C’est vraiment quelque chose qui était vraiment peu développé.

Thierry : Tu étais sur quoi, puisqu’à l’époque, il n’y avait même pas Shopify. Tu étais sur quoi ? Tu es allé sur eBay.

Anicet : Prestashop. J’avais une boutique Prestashop.

Thierry : Tu vendais sur ton magasin propre ou tu allais sur eBay ou sur Amazon.

Anicet : Non ! Vraiment que sur ma boutique propre.

Thierry : Donc oui. C’est bien ce qu’on disait en intro avant que les gens sachent entre nous, donc tu es aussi un webmarketeur. Tu as commencé dans l’e-commerce.

Anicet : Voilà ! J’ai commencé avec cela. Tout à fait. En parallèle, j’ai développé également mon premier investissement immobilier. Je pense que beaucoup de personnes en tout cas quand ils entendent parler d’Anicet Honvo, c’est justement de ce premier investissement que je parle où j’ai perdu beaucoup d’argent.

Thierry : C’était à Ris-Orangis ou c’était un autre.

Anicet : Exactement ! C’était à Ris-Orangis.

Thierry : Tout le monde le connaît celui-ci. Ris Orangis, ce n’est pas cher. Ce sont les secteurs qui ne sont pas chers en Ile de France.

Anicet : Ce n’est pas cher. J’avais trouvé un bien qui était, je l’ai eu pour 50000 euros. Je ne l’avais pas négocié. Je l’avais visité de nuit. Il y avait un locataire sur place. Je n’ai pas creusé. En gros, je n’ai rien creusé. J’ai vraiment fait confiance au vendeur.

Thierry : C’était un vendeur ou une agence.

Anicet : C’est un vendeur, une vendeuse plus particulièrement. C’était une vendeuse.

Thierry : C’était un appartement ou un immeuble.

Anicet : C’était un studio qui était situé au rez-de-chaussée à Ris-Orangis, près de la gare, à cinq minutes de la gare. Quoi d’autre donc ? Cela a été en fait la descente aux enfers avec cet appartement parce que j’ai vraiment tout connu.

Thierry : Donc, tu as appris en fin de compte dans le dur.

Anicet : Vraiment dans le dur ! C’est vraiment en touchant au fond que j’ai appris.

Thierry : Est-ce que déjà à l’époque, tu avais déjà lu les livres de Robert Kiyosaki ?

Anicet : Non !

Thierry : Tu as commencé à l’envers. Tu es comme moi, quand tu fais, tu agis rapidement. Mais en fin de compte, tu as sauté trop vite dans la grande baignoire.

Anicet : Je ne sais pas si c’est un défaut chez moi.

Thierry : C’est un défaut et une qualité.

Anicet : C’est que tu peux me parler d’un business, je vais foncer pour tester. Tu vois, cela ne me dérange pas. On m’a parlé de l’e-commerce. On m’a dit : ouais, il y a possibilité de faire de l’argent. J’ai dit : « je vais essayer. » Donc, j’ai monté une boutique. J’ai fouillé sur Google pour voir comment cela fonctionne, comment monter une boutique. J’ai tapé dans le code. Cela a pris du temps. C’est une boutique. C’est un business qui a duré pendant dix ans.

Mais c’est vraiment, je l’ai développé au fur et à mesure. J’ai avancé jusqu’à ce que dans la finalité, c’est une boutique qui a super bien fonctionné. Mais mon problème, en tant qu’entrepreneur aujourd’hui, je le sais, comme cela, c’est aussi un conseil que je peux apporter à tout le monde qui se lancent dans l’entrepreneuriat, c’est que j’étais esclave de mon business parce que je gérais la partie logistique.

J’allais chercher les produits chez les fournisseurs à château rouge. Je rentre à la maison. Je faisais les colis. J’allais à la poste. Je déposais. Je répondais aux emails. Je faisais les services clientèles. Je faisais le webmaster. Je faisais tout.

Thierry : Tu étais le vrai le solo-preneur, on va dire.

Anicet : Voilà ! C’est cela tout à fait. Ce qui s’est passé, c’est qu’à deux reprises, Google a changé son algorithme. Il y a le fameux panda et il y a un autre, je ne me souviens plus du nom. Toutes les techniques que je connaissais pour être en première page de Google, à l’époque c’était les annuaires. Il y avait plein de choses : créer des sous-domaines. Tout cela, il a dégagé. Il a dit : « maintenant moi, je veux du contenu. » Il n’y a plus du duplicate. Avant, tu allais sur un autre site, tu copiais sa description, tu le remettais pour ta fiche produit par exemple.

Thierry : Tu as fait du black-hat sans le savoir ; ou en le faisant, mais bon.

Anicet : Voilà ! C’est tout à fait ! Quand il a changé son algorithme, je me suis retrouvé, mon site n’était plus en première position, ni en deuxième ni en troisième. Donc, tout mon trafic a chuté. À cette époque-là, je n’utilisais pas ce côté ; j’ai utilisé un petit peu toute la stratégie des emails. Du jour au lendemain, mon business il a donc coulé. Grosse remise en question, je me suis dit : « bon, je vais fermer boutique. »

Thierry : D’accord ! Donc là, tu étais déclaré avec la boutique puisqu’à l’époque, il n’y avait pas l’autoentreprise.

Anicet : Non ! C’était la micro entreprise. Et en tant que micro entreprise, cela me coûtait vraiment cher en termes de frais.

Thierry : Donc ensuite, tu es passé donc de l’e-commerce à l’immobilier alors. Lorsque tu faisais les deux, tu avais le studio parce que moi après, je sais que tu es passé à l’immeuble. Je pense que l’immeuble va aussi intéresser parce que moi, comme je te le dis, je voulais qu’on en parle, moi maintenant qui ai 10 ans d’immobilier, 5 ans en tant que franchisé ensuite dans différentes agences parce que pareil, j’ai fait de grosses bêtises comme cela parce que je fonce rapidement.

Mais des fois, je pense, parce qu’on est identique dans ce cas-là, il faut foncer, mais foncer par petits pas que de foncer par un gros morceau. Des fois, c’est très bien parce qu’il y a des grands. Des fois, je parle de coup de chance.

La chance fait partie du risque. Quand tu prends un risque, c’est un coup de chance. Tu es le roi du pétrole. Mais, si tu prends des risques sans mettre un petit pied dans l’eau puis un deuxième, un troisième, nous on est petit joueur à plonger, mais des fois la piscine est trop grande. Donc, il faut faire attention. Ou sinon, il faut se former parce que c’est vrai que même si la lecture…

Anicet : C’est ce que j’allais te dire. C’est que quand je me suis lancée dans l’immobilier, donc cela c’était en 2007, j’ai fait l’acquisition de ce premier bien à Ris-Orangis, je n’étais vraiment pas formé du tout.

Thierry : En plus, tu as acheté en 2007. Tu as acheté dans le haut…

Anicet : Alors, ce qui s’est passé, c’est qu’un jour j’étais au boulot et j’ai un collègue qui me parlait en disant qu’il avait acheté un appartement à porte de Versailles et qui me disait qu’il avait fait une super belle opération. Je crois que c’était l’agent immobilier qui lui a dit que c’était le moment d’acheter, qu’il fallait acheter. Du coup, je me suis dit : « ah bon si, c’est le moment d’acheter, je vais regarder, je vais essayer, je vais tenter et je vais m’y mettre aussi. »

Donc, je crois que c’était sur particulier à particulier, donc PAP. J’ai fait de petites annonces. J’en ai trouvé une. J’ai dit : « tiens, un studio qui est déjà loué ; comme cela, je ne prends pas de risques. » Parce qu’il y avait toujours cette crainte d’acheter et de ne pas trouver de locataire. Donc, je me suis dit qu’il y a déjà un locataire sur place qui paye, je crois, peut-être 450 ou 500 euros de loyer.

Thierry : C’était presque 10 %. Est-ce que tu avais vérifié qu’il payait vraiment un loyer ?

Anicet : Non, je n’ai pas vérifié.

Thierry : Maintenant, on le sait.

Anicet : Comme je te dis, j’ai fait confiance intégralement à la vendeuse. Elle m’a dit : « il n’y a pas de problème avec cet appartement. Tout est OK. Cela fait x années que je l’ai. Cela tourne. J’ai toujours trouvé des locataires. Dès qu’il y en a un qui sort, il y a un nouveau qui rentre, etc.

Donc, je me suis dit : « bon, il n’y a pas de raison. Moi si je reprends derrière, ce sera dans la même continuité. » Sauf qu’en fait je n’ai pas vérifié les trois derniers AG parce que là, il parlait déjà de travaux dans la copropriété. Donc, cela m’est tombé dessus.

Thierry : Excusez-moi de te couper parce qu’on va passer directement au reste. Comment tu es passé du studio à l’immeuble ? Moi, c’est ce qui m’intéresse et je pense qu’il va intéresser. Puisqu’on  a compris que le studio, c’était naze. Comment tu as grandi et tu as évolué puisque tu aurais pu abandonner comme tout le monde, surtout à Ris-Orangis qui est un secteur qui n’est pas extraordinaire.

Malheureusement pour ceux du Ris, ils ne vont pas être contents, mais c’est la vérité puisqu’en plus je connais le secteur. J’ai vendu là-bas, difficile à louer à part aux gens de Ris, revente compliquée. Donc, comment tu as rebondi et comment tu es passé en fin de compte à l’immeuble. Pourquoi tu n’as pas abandonné ? Cela, c’est très bien.

Anicet : D’accord ! Alors, ce qui s’est passé c’est que donc 2007, je mets une croix à l’immobilier. J’avais dit : plus jamais. J’avais toutes mes dettes à régler puisque forcément quand je suis sorti de là, je devais beaucoup d’argent. Donc, j’avais toutes mes dettes à régler.

En parallèle, je continue toujours l’e-commerce en espérant que ce soit l’e-commerce qui demain puisse me faire vivre que je puisse arrêter mon boulot et faire que cela. Cela n’a pas fonctionné. Donc, je ne sais plus si c’est 2014 ou 2013. Bref, j’arrête aussi la boutique. Cela ne fonctionne pas. J’arrête.

Et là, je ne me remets en question et je commence à me former. Je commence à lire des livres comme la semaine de quatre heures qui me met une grosse claque. Cela m’a mis une claque et je me dis : « pourquoi je n’ai pas lu ce livre avant, pendant que je faisais mon business. »

J’aurais tout délégué. J’aurais mis en place des automatismes, des systèmes et j’aurais gagné du temps. Donc grosse claque. Je lis le livre : père riche, père pauvre. Cela me met encore une double claque. Je lis en fait plein de bouquins, qui fait que je comprends toutes mes erreurs et je me suis dit : « maintenant, aujourd’hui, je suis prêt à passer à l’immobilier puisque maintenant je sais qu’il faut se former. »

Avant cela, je me dis qu’il faut que je sois en fait dans un autre environnement. Donc, je décide de quitter la région parisienne et je vais m’installer en Suisse. Je trouve un travail. Je m’installe en Suisse.

Thierry : Une petite question, j’ai oublié parce que j’aime bien ce que tu as dit et je pense que c’est important. Tu as plus appris par l’erreur que tu as faite par la réaction ou les bouquins ?

Anicet : C’est les bouquins qui m’ont mis vraiment, cela a changé mon état d’esprit en fait. En lisant les bouquins, je voyais beaucoup d’idées à chaque fois qu’ils revenaient.

Thierry : Est-ce que ce n’est pas lié à ton expérience parce que moi des fois, je suis critique aux bouquins pourtant j’en ai beaucoup. En plus, comme je suis bilingue et  j’aime bien l’audio, j’écoute souvent les audio, donc les Kiyosaki, cash-flow quadrant. Tous, je les audios depuis que j’ai 20 ans. Jim Rohn, cela, je les connais.

Mais des fois, je me dis que c’est bien de connaître, mais il y en a plein qui lisent beaucoup et qui n’agissent jamais. Donc toi, tu as agi avant. Tu as mixé un peu les deux. Les erreurs, tu as dit : qu’est-ce que je suis bête. Tu as mélangé, tu t’es dit que le bouquin, tu l’aurais lu différemment si tu n’avais pas eu ce côté action.

Anicet : En fait, le fait d’avoir fait toutes les erreurs du passé et quand j’ai lu les bouquins, en gros c’est comme si je revoyais en fait mon passé en me disant : « voilà toutes les erreurs que j’ai faites. » J’ai analysé les expériences que j’ai eues avec l’immobilier, pourquoi cela a foiré ? Avec l’e-commerce, pourquoi cela a foiré ?

Le fait d’avoir lu ces bouquins, j’ai compris en disant : « OK ! En fait, j’ai déconné. Maintenant, je vais recommencer de zéro, mais je serais beaucoup plus fort. » Cela m’a donné encore plus de puissance par rapport aux erreurs que j’avais faites. C’est surtout cela.

Thierry : Donc, tu dirais toujours qu’il faut donc quand même lire d’abord puis ensuite rapidement agir, implémenter, on va dire.

Anicet : Ouais, il faut implémenter. C’est clair.

Thierry : Je t’ai coupé, excuse-moi. Donc en Suisse et ensuite.

Anicet : À ce moment, donc là, j’enchaîne un nouveau boulot. Je suis moins stressée. Je suis beaucoup plus posé et je me dis : « bon 2016, je commence à chercher des biens. » Et là, je tombe sur un immeuble. Donc, je pars directement dans la négociation. Donc, j’arrive à négocier. Il était affiché 195 000 euros.

Je crois de mémoire, je l’ai eu à 170 000 ou 165 000 euros. Petite erreur que j’ai faite, j’ai avancé les frais de notaire. Immeuble de six appartements sur 20 ans, crédit à peu près de 1000 euros ou 980 euros. Je touche en termes de loyer 940 euros à l’époque. Là, cela a augmenté.

Thierry : C’est bon. C’est un bon investissement cela.

Anicet : Et là, je me dis : « c’est bon, j’ai réussi. Cette fois-ci, cela a fonctionné. » Donc forcément, j’ai fait une analyse en disant : « la première fois, je n’étais pas formé du tout. J’ai foncé tête baissée. Cela a foiré. Là, j’ai pris le temps de me former, etc., et je vois que j’ai des résultats très intéressants. J’ai un rendement supérieur à 10 %. Même mort, on ne pourrait jamais me proposer cela.

Maintenant, je me dis pour voir si c’est de la chance ou pas, peut-être que c’est de la chance. Je suis tombé comme cela. Je l’ai recommencé et j’ai dupliqué mon opération, mais je vais l’améliorer. Donc là 2017, je refais l’expérience. Là, je tombe sur un. J’ai cherché l’immeuble, je n’ai pas trouvé. J’ai trouvé par contre un lot de deux appartements.

Deux appartements qui étaient affichés à 72 000 ou 75 000 euros et je le négocie. Je crois que je l’ai à 65 000 euros, comme cela, deux apparemment.  Grosse négociation, cela a duré, peut-être deux mois. Je ne lâche pas, je ne lâche pas et je l’obtiens à 65 000 euros. Je fais des travaux. Pour les deux appartements, 20 ans. Là cette fois-ci, je ne mets pas les frais de notaire. Mensualité 400 euros ; et là je touchais 850 euros de loyer.

Thierry : C’est une location classique.

Anicet : Voilà !  Donc, il y a une qui est en location nue et un appartement qui était vide. Moi, je l’ai mis en meublé et je l’ai proposé à 450. Et là maintenant depuis le mois de juin, je l’exploite en location courte durée.

Thierry : Donc plus rentable.

Anicet : Beaucoup plus rentable.

Thierry : Mais, tu es dépendant parce que ce n’est un système. Il faut que tu te déplaces.

Anicet : Pour le moment, je ne me déplace pas.

Thierry : Ah d’accord ! Tu as trouvé une solution.

Anicet : Voilà ! J’ai trouvé une solution pour les clés. Donc, j’ai mis un système de boîte à code pour récupérer les clés et j’ai ajouté 15 euros de frais de ménage. J’ai une personne qui s’occupe de faire le ménage dans l’appartement.

Thierry : Donc, un vrai système, un vrai business.

Anicet : Voilà ! Je ne me déplace jamais dans l’appartement. La dernière fois, même cela me faisait peur, je me suis : « je vais quand même aller voir si l’appartement, il est toujours là quoi. Est-ce qu’on ne m’a pas volé du mobilier. »

Thierry : Parce que tu n’es pas habitué, tu ne te déplaces jamais.

Anicet : Voilà ! C’est cela. Et là, le fait d’avoir un appartement qui tourne en automatique, limite cela me fait peur parce que je n’ai pas l’habitude. Je me dis : « attends, il faut quand même que j’aille voir quoi. » Je ne sais pas, l’appartement, je ne le vois pas.

Thierry : C’est un peu comme quand les personnes ont des salariés ou une équipe, ils ont peur de déléguer parce qu’ils se disent : c’est mon bébé. Donc, j’ai envie de voir un petit peu.

Anicet : Tout à fait ! Donc là en moyenne, celui-là maintenant, je suis aux alentours de 750 euros pour cet appartement, plus l’autre qui est à 400 euros à charge. Donc, cela fait à peu près de 1100  euros.

Thierry : Tu as huit lots, c’est cela.

Anicet : Voilà c’est cela, huit lots. Ensuite, en 2018, cette année, je viens de signer pour un appartement qui est situé à Morteau. Donc là, c’est une ville assez stratégique parce qu’elle est proche de la Suisse. C’est plus là pour faire aussi de la location courte durée pour les personnes qui viennent pour travailler en Suisse.

Là, je compte faire à peu près 70 euros la nuitée. Là le prix, là j’ai des travaux, donc là mon enveloppe globale avec tous les travaux, frais de notaire, je n’ai rien aussi. Frais de notaire, je me suis fait financer les frais de notaire.

Thierry : Acte en main.

Anicet : Acte en main d’accord, exactement. Les travaux également financer, donc j’ai une enveloppe de mémoire, c’est 120000 euros,  118000, on arrondie à 120000. Crédit environ 600 euros sur 20 ans, et là ce sera comme je t’ai dit, 70 euros la nuitée.

Thierry : Donc pour résumer en fin de compte parce qu’on va reparler business, on va avancer un peu. Il y a dix ans comme moi, tu as fait de grosses bêtises, avant la crise. Tu as lu beaucoup, tu t’es formé. Donc ensuite, tu as fait le choix entre plutôt l’e-commerce et l’immobilier, même si là tu reviens indirectement au webmarketing à l’e-commerce parce que tu deviens infopreneur, mais cela on va le dire après.

Donc, tu as fait en deux ans quasiment une acquisition de 10 lots parce que là tu en as en cours. Donc, tu as levé près de 5000 euros.

Anicet : C’est bien cela.

Thierry : Donc, tu touches près de 3500 à 4000 euros.

Anicet : C’est bien cela.

Thierry : D’accord ! Donc, tu es techniquement financièrement indépendant, même si tu as toujours une activité de salariat.

Anicet : Exactement. C’est tout à fait cela.

Thierry : Cela revient à un article que j’ai fait il y a quelque temps qui dit et je leur dise que le salariat 00:21:41 parce qu’il s’avère que Robert Kiyosaki, donc le livre des fois, on parle en mal du salariat, mais on commence tous par-là. Soit, on est des génies et on commence directement. On sort de l’école et on va ancrer. Cela arrive, mais c’est très rare. C’est les 1%.

Soit, on se sert du salariat pour sortir de la détresse, même si on sent bien, en étant intelligent et en ayant de sécurité parce que ce que tu as fait, donc c’est un peu l’exemple de ce podcast-là, donc de partir de l’enfer de zéro jusqu’à, là techniquement, une indépendance financière qui n’est pas totale, mais qui est basse. Tu as dupliqué et rajouté fois 10 en tennis comme on dit.

Donc là, admettons ton plan parce que je voulais te challenger, pour pourquoi tu n’as pas repris un immeuble, pourquoi tu as pris un appartement.

Anicet : Alors, c’est tout simplement parce que je n’ai pas trouvé d’immeuble. Moi, personnellement, je préfère l’immeuble. Sur ma chaîne YouTube, je prône toujours l’immeuble de rapport. Pourquoi ? Tout simplement parce que cela revient en fait à vos premiers investissements qui étaient dans une copropriété où je suis tombé sur des travaux, sur les appels de fonds. Cela m’a ruiné.

Donc maintenant, quand je me suis lancé en 2016, je me suis dit que c’est fini les copropriétés. Maintenant, j’ai rajouté une exception. C’était pour cela qu’il y avait ce lot de deux appartements. J’ai dit que si je dois revenir à la copropriété, ce sera une petite copropriété avec un syndic bénévole.

Thierry : C’est mieux. En plus souvent dans les petits lots, bizarrement, on pense qu’il y a un  effet d’échelle dans les grands lots parce que moi, je fais un immobilier, donc j’étais aussi dans le syndic un peu. Dans les grands ensembles où il y a 100, 200 logements, les frais sont plus chers. Il doit y avoir une économie d’échelle, plus il y a de monde, plus c’est moins cher ; et plus il y a de monde, plus c’est cher des charges. C’est une folie.

Anicet : C’est cela.

Thierry : Donc, il faut éviter de grandes co-pros pour ceux qui veulent investir, c’est mieux les petits co-pros. Donc là, une dizaine de lots, donc tu as la technique maintenant. Tu as compris le truc.

C’est vrai que moi actuellement, depuis un an, je cherche aussi un immeuble et je galère un peu. Tu peux trouver des fois, mais moi enfin, par rapport à mes fonds, il faut aller dans le centre de la France parce que cela ne coûte rien là-bas. Mais après, il ne faut pas prendre des risques par rapport aussi à l’activité. Il faut quand même que les gens puissent payer le loyer, donc qu’ils aient près de l’immeuble à moins de travailler parce qu’il y a des immeubles pas chers en France, mais dans les coins des fois…

Anicet : Bien sûr. S’il n’y a pas de zones d’activité, s’il n’y a pas de zones de travail, c’est risqué.

Thierry : Donc maintenant, on va parler un peu d’infoprenariat parce que c’est un sujet qui est pas mal. Donc, tu as combien d’abonnés maintenant ?

Anicet : Je crois que j’approche les 5000, les 6000 de mémoire.

Thierry : Ce qui est pas mal. Donc, si je comprends bien, tu vas commencer donc à monétiser en tant qu’un infopreneur parce que c’est vrai que tu as quand même une bonne notoriété. Je n’irai pas sortir d’autres noms, mais il y a d’autres personnes qui ont des chaînes un peu plus importantes, mais quand on parle 00:24:23 nouveau, on parle d’immobilier, on parle de tout aussi. Donc toi, comment tu te sens par rapport à ta notoriété ? Je crois, tu as une formation c’est cela.

Anicet : Ouais. J’ai commencé une formation. Et là, je dois attaquer une deuxième formation qui sera vraiment que liée à l’immeuble de rapport.

Thierry : D’accord. La première, elle est sur quoi ?

Anicet : Elle est beaucoup plus généraliste. On parle beaucoup plus d’investir dans l’immobilier et plus pour le débutant qui a envie de se lancer. Donc, on met un peu en place les stratégies, je parle un peu de fiscalité, de la SCI parce que là on n’a pas parlé. Mais, j’investis dans une SCI à l’IS. Donc, je parle de la SCI à l’IS. Je parle du meublé également, de l’amortissement. C’est vraiment…

Thierry : Donc cela, c’est lié à tes formations ou tu as fait d’autres formations entre temps.

Anicet : Non. C’est la première formation que j’ai lancée en début d’année. Et j’ai proposé il y a deux mois, ou puisque je n’ai pas mal de demande, c’est de l’accompagnement. Donc là où je fais un peu plus du coaching.

On parle de coaching. Après moi, je n’aime pas trop en fait ce mot de coaching parce que pour moi, je ne suis pas coach, mais c’est vrai qu’on emploie toujours coaching. Pour moi, c’est plus du consulting. C’est plus quelqu’un qui 00:25:48 consulter, qui donne des conseils par rapport à un investissement où je puisse lui apporter mes lumières par rapport à mon expérience.

Thierry : D’accord. Comme je t’ai dit un peu avant, donc avant même l’interview, comme toi, j’ai commencé avec les Robert Kiyosaki et plein d’autres entrepreneurs puisqu’il y en a qui sont moins connus. J’ai même un ami à Robert Kiyosaki qui travaille avec lui, qui a écrit l’un des meilleurs en bouquins pour moi de l’immobilier, mais c’est en anglais, c’est d’ABC Real Estate. Comment il s’appelle, moi j’ai oublié son nom. Pour moi, c’est le meilleur bouquin.

Anicet : OK ! Je ne le connais pas celui-là.

Thierry : Tu le connais parce que si tu suis Robert Kiyosaki, il en parle souvent. C’est un ami à lui. Et il a plus de 8000 logements, 8000 lots on va dire. C’est un monstre. J’ai oublié, ce n’est pas grave. Je vais mettre le lien sous le podcast. Donc ceux qui cherchent, ABC Real Estate, en fin compte c’est même Robert Kiyosaki qui le produit parce qu’il a une maison d’édition. Quand tu vois le bouquin, tu comprends que c’est Robert et c’est avec lui qu’il a pris les infos.

Il y en a encore un autre, dont j’ai oublié le nom aussi, en plus lui qui est un Européen, qui investit dans le monde entier. J’en parlerai plus tard. Donc moi ensuite, je suis passé à Grant Cardone. Il y en a d’autre bouquin qui dit que les appartements, il faut arrêter. C’est pour cela que je te dis : comment cela s’est fait que tu n’aies pas encore investi dans un immeuble plus important et pour vraiment quitté la rat race puisque tu as la méthode. Donc, on sait que tu ne sautes pas ou maintenant, tu es devenu plus précautionneux. Tu dis : « non, je vais prendre mon temps. »

Anicet : Alors oui, je suis plutôt à prendre mon temps. En fait, c’est plus une stratégie où je vais me dire : si je dois faire l’acquisition d’un bien, je veux que ce soit un bien de qualité. Quitte à ne pas faire d’investissement ou me dire : bah, voilà cette année, je n’ai pas fait d’investissement. Pas faute d’avoir cherché, c’est plutôt parce que je n’ai pas trouvé le bien de qualité, la petite pépite qui va faire que… Je sais que c’est un bien de qualité que je vais pouvoir garder.

Thierry : Comme disait un peu Warren Buffet aux deux investisseurs : « des fois, la plus grande réussite, c’est savoir dire non et ne pas dire oui à tout. »

Anicet : Voilà ! Pourquoi ? Parce que c’est encore revenir à mon premier investissement où j’ai sauté sur le premier bien. Pourquoi ? Parce que j’ai vu tout simplement qu’il y avait un loyer de 500 euros. Je me suis dit : « tiens, il y a un loyer de 500 euros. C’est bon. Cela va couvrir l’autre loyer. »

Mais je n’ai pas réfléchi à tout ce qu’il y avait derrière. Donc maintenant, je préfère prendre du recul et quand je cherche, je suis plutôt comme un chasseur qui est là, qui attend vraiment le gibier. Dès que je le trouve, je lui saute dessus et je ne lâche plus.

Thierry : En plus, tu n’essaies pas comme certains et comme dit Grant Cardone : tu n’essaies pas d’améliorer quelque chose. Il vaut mieux que dès le début, l’investissement soit bien. Si la personne qui l’avait n’a pas pu l’améliorer, peut-être que toi tu ne pourras pas. Donc, il vaut mieux le prendre comme il est et ne pas se dire : « moi, je suis meilleur, je vais rajouter un ou deux pour cent de rentabilité. » Il vaut mieux le prendre comme il est et qu’il soit rentable tout de suite sur le moment où tu le prends.

Anicet : Voilà ! C’est cela. Tout à fait.

Thierry : Là, on a eu un peu toutes les infos, donc toujours investir dans l’immobilier. Maintenant au début d’infoprenariat, on mettra les liens vers tes formations pour ceux qui veulent éviter de faire les erreurs et donc avancer plus vite. Donc là, j’ai des questions de base que je pose à tous mes invités.

Anicet : Je t’écoute.

Thierry : Quel est le business dont tu rêves que tu n’as pas encore créé ?

Anicet : Quel business dont je rêve que je n’ai pas ; alors quel business je rêve ou alors…

Thierry : Ou investissement. Peut-être qu’il y a un investissement que tu n’as pas encore fait que tu veux faire.

Anicet : C’est toujours évolué en fait dans l’immobilier. Je pense que quand je serai demain en tant que promoteur, sortir un immeuble de terre, là cela me dirait bien.

Thierry : Tu te vois plutôt faire de la promotion, ou du marchand bien, ou vraiment devenir constructeur.

Anicet : Marchand de biens, après de la promotion en tant que promoteur.

Thierry : D’accord. C’est pas mal. Il faudra connaître les terrains, acheter les terrains puis…

Anicet : Ouais, mais à demain me dire que j’arrive, que j’ai sorti un immeuble de terre, là pour moi, je me dis que c’est bon, j’ai atteint mon objectif parce que c’est quelque chose que je pourrais dire : mais voilà, j’ai démarré de cela et je suis arrivé à cela.

Thierry : D’accord. Intéressant. Pour toi, quelle est ta meilleure expérience en tant qu’entrepreneur ou investisseur ?

Anicet : Je crois que ma meilleure expérience, c’est quand j’ai acheté en fait un bitcoin quand tout le monde revendait, en fait.

Thierry : Tu l’as acheté quand ?

Anicet : C’était en 2016. En 2016, j’en ai acheté un ; tout cela parce qu’en fait j’avais lu un livre de Warren Buffet qui disait que quand tout le monde vend, il faut acheter et quand tout le monde achète, il faut vendre.

Thierry : Tout à fait. C’est une de ses phrases les plus connues.

Anicet : Voilà. Et à ce moment-là en 2016, je crois que le bitcoin, il a atteint les 200 dollars. Je me suis dit : « tiens tout le monde le vend, je vais essayer et je vais en acheter. » Du coup, j’ai acheté et quand c’est monté, c’est monté à 1000 dollars et c’est à ce moment-là que je l’ai revendu. Je l’ai revendu un peu trop tôt parce qu’il avait monté encore plus haut.

Thierry : Tu n’as pas perdu de l’argent.

Anicet : Moi, je n’ai pas perdu. C’était vraiment, en fait pas dans ce sens-là où je me suis dit, c’est en lisant ce livre et en écoutant, parce que pour moi c’est un mentor, me dire : il avait totalement raison quoi, que franchement.

Thierry : Maintenant, techniquement, donc actuellement il faut racheter là le bitcoin se porte moyennement bien et tout le monde hésite.

Anicet : Pour moi là, il faut en acheter.

Thierry : Mais il est plus cher là. Là, il est très cher.

Anicet : C’est vrai qu’il est cher.

Thierry : Mais certains prédisent que dans deux ou trois ans, il sera un million.

Anicet : Alors moi du coup, j’en ai racheté parce que là je vois que tout le monde vend. Donc, je me positionne.

Thierry : D’accord. On en reparlera à la prochaine émission quand tu auras tout vendu.

Anicet : J’espère aussi.

Thierry : Ensuite, quel est pour toi le meilleur levier pour devenir entrepreneur ? Enfin quand je dis entrepreneur, c’est aussi investisseur. C’est la même chose.

Anicet : Alors, je ne sais pas si c’est un levier, mais pour moi c’est délégué à maximum.

Thierry : À créer un système et savoir s’entourer. Ne pas travailler.

Anicet : Voilà. C’est cela. Moi, cela a été l’erreur pendant pas mal d’années où j’avais toujours la tête dans le guidon. Je préférais travailler tout seul dans mon coin. J’ai vu qu’en fait travaillé seul, tu ne fais rien. Tu n’avances pas assez rapidement que si tu étais entouré. Là pour moi, c’est un des piliers qui avancent beaucoup plus rapidement. Aujourd’hui, je m’entoure d’une équipe d’experts-comptables, d’amis investisseurs. Je me déplace. Je vais voir d’autres personnes.

Du coup, je récupère un max d’informations et cela me permet de m’améliorer dans mon business et d’avancer beaucoup plus rapidement.

Thierry : Très bonne réponse. C’est vrai que le système, c’est très important et de ne pas t’isoler. C’est même pour cela que moi je fais ce podcast pour networker et un petit peu sortir de mon petit PC, de rencontrer du monde et d’interviewer des gens pour moi et pour les gens. Quand je pose des questions, c’est aussi pour moi.

Anicet : C’est pour cela que j’ai lancé la chaîne YouTube à la base. C’était parce que j’avais envie partagé justement mon expérience et cela me permettait aussi de me motiver et de me dire, voilà pour moi c’était un challenge en disant : je démarre. Regardez, je démarre. Mon objectif, c’est cela et je vais essayer de l’atteindre. Pour cela, je vais partager avec vous. Vous allez me donner vos retours d’expérience que cela va me permettre de me servir pour avancer beaucoup plus vite.

Thierry : En plus c’est vrai quand on est exposé parce que quand on prend le risque de s’exposer sur YouTube ou en podcast, on fait des fois des promesses. Je vais acheter un immeuble, je vais faire ceci. Et si on ne le fait pas, il y aura quelqu’un pour nous dire que tu ne l’as pas fait.

Anicet : Voilà. Tout à fait.

Thierry : Dans les podcasts, j’ai dit que je l’ai fait. J’ai dit je vais le faire. Puis, tu le fais. Il y a deux, trois trucs que je n’ai pas faits. Donc, il falloir que je me dépêche.

Anicet : Tu vois par exemple 2018, j’avais dit sur une vidéo en disant : cette année 2018, objectif un immeuble.

Thierry : Ce n’est pas fini, il y a deux mois.

Anicet : J’ai fait l’acquisition d’un appartement. J’aurais pu dire : « je n’ai pas trouvé l’immeuble, mais au moins, j’ai un appartement. » Donc pour moi, c’est réussi. J’ai dit : « non, l’appartement, il ne compte pas. »

Thierry : Il reste deux mois et tu as un nouveau partenaire. Donc si j’en trouve un, je t’appellerai. Si moi, je ne le prends, je verrai si tu veux le prendre. Je pourrais le mettre pour toi dans 00:34:54 si je le trouve en tout cas intéressant.

Anicet : Tout à fait. Donc là du coup, je suis sur un immeuble. J’avais fait next dans la négociation. Là, l’agent immobilier, il est revenu m’envoyer un SMS en disant : « ah, le vendeur, il commence à revoir sa position et il est passé de 195 000 euros à 175 000 euros.

Thierry : Ah oui. Belle négo.

Anicet : Voilà. Moi, j’avais fait mon offre à 160 000. Donc là du coup, je me suis dit : « on va reprendre la négociation. » Je ne sais pas comment cela va durer. Mais voilà, si j’arrive à atteindre 168 000, c’est bon. Je fais l’acquisition de l’immeuble.

Thierry : Bon, on en reparlera. Donc là, il reste deux questions. Moi aussi, je connais peut-être la réponse. Quel est le livre que tu conseillerais à tout entrepreneur ou investisseur ?

Anicet : Ferris.

Thierry : Voilà ! Même si moi je dis parce que là je refais un article dessus, mais je dis qu’il est bien. Il est très bien pour commencer. Je pense que même pour moi l’un des meilleurs, c’est  cash-flow quadrant qui va avec, c’est la suite. Mais le quadrant du cash-flow, il est extraordinaire, mais bon. C’est à lire, c’est de la bonne nourriture pour l’esprit. Donc, il n’y a rien à dire.

Ferris, c’est un classique. Ce que souvent quand j’interviewe les webmarketeurs, je connais déjà la réponse, la semaine de quatre heures. Je dis : mais jamais changer de livre, il y a plein de livres.

Anicet : C’est vrai qu’il y a plein de livres, mais j’en ai lu d’autres qui sont meilleurs. Mais c’est quand même ce livre qui m’a inspiré au début. Quand je l’ai lu, il m’a mis en tout cas la plus grosse claque ?

Thierry : Moi quand je le relis parce que j’ai souligné ? Quand je le relis, je me dis : mais vraiment, il a fait un bouquin de malade.

Anicet : Voilà. Donc, c’est un best-seller. Moi, je l’ai lu et je le recommande aujourd’hui. Il n’y a pas si longtemps que cela, encore il y a trois semaines, je l’ai filé à un collègue.

Thierry : En plus pendant que je te parle, excusez-moi, je sais que tu vas le lire, peut-être si tu parles anglais, l’un des plus gros qu’il a écrit, qu’il a écrit en plus dedans, il a vingt-six invités.  Celui-là en plus, je l’ai eu il y a si longtemps, il s’appelle 00:36:58 Dessus, il invite plus dix personnes. Il y a même Trump et son fils dedans.

Il y a vingt-deux invités et il parle d’un peu tout. Mais, c’est vraiment technique parce qu’il parle vraiment, d’abord je comprends, mais là il parle de locaux commerciaux, de terrain, d’immeuble. Enfin, il parle dans tous les sens. Il parle de grand immeuble de condo. Enfin, il est super technique, mais c’est vrai qu’il est indigeste. Et c’est vrai que le père riche, père pauvre, cela coule de source quoi.

Anicet : Exactement. C’est tout à fait cela.

Thierry : C’est peut-être pour cela qu’il passe partout et que tout le monde l’aime bien. C’est logique. Derrière question et même si je connais peut-être la réponse aussi parce que tu l’as dit un petit peu, quelle est la compétence que tu rêves d’avoir.

Anicet : La compétence que je rêve d’avoir. Alors peut-être que tu ne connais peut-être pas la réponse, mais la compétence parce que c’est une compétence que je rêve depuis pas mal de temps en fait, c’est le marketing. C’est quelque chose que j’ai toujours dit que si je devais reprendre les études, je prendrais une filière marketing.

Thierry : Marketing digital tu veux dire ou marketing classique.

Anicet : Marketing en général, classique.

Thierry : Parce que tu es comme moi, tu continues à apprendre parce que comme tu fais de l’infoprenariat, maintenant il faut savoir revendre et vendre ton produit.

Anicet : Tout à fait. C’est cela. De toute façon le marketing, cela sert dans tout. Cela sert dans l’immobilier. Quand j’ai monté ma boutique en ligne, j’ai appris sur le tas le marketing. Mais  réellement, si je pouvais revenir dans mes études, je choisirais vraiment une filière dans le marketing.

Thierry : Pendant que tu dis cela, tu vois, cette semaine j’ai passé ma certification en Google Adwords. Pourtant, il y a quelque temps je m’en moquais d’Adwords et j’ai fait une pub dernièrement sur Google à l’étranger puisqu’en France c’est trop cher, au Maghreb pour être précis. Les coûts au clic n’étaient pas chers.

Comme moi, ma base maintenant c’est plutôt l’affiliation parce que pour moi la filiation c’est comme de l’immobilier c’est très passif. Donc, j’ai fait une certification qui était gratuite. J’ai juste payé un cours chez UDEMY à 12 euros et j’ai eu la certification. J’ai galéré un peu.

Puis quand j’ai le temps, il paraît comme toi puisque je n’ai pas le temps de revenir à l’école, je suis revenu à l’école dernièrement il y a cinq ans pour passer un diplôme de dirigeant adjoint. Mais bon, cela m’a plus saoulé. Moi, je suis plutôt anti-école, pourtant j’ai un bac + 4. Je préfère apprendre par moi-même, ou sinon prendre des cours d’un infopreneur qui connaisse leur métier pour aller plus vite.

Parce que c’est vrai que j’ai passé neuf mois sur le banc de l’école. Normalement, j’ai payé cela très cher et je n’ai rien appris. Tout ce que j’apprends tout seul sur des sites ou un infopreneur qui a vraiment vécu, c’est comme si je passais dans une école d’immobilier et je viens te voir toi parce que tu as eu de vraies expériences. Je suis sûr que j’apprenne plus avec toi ou avec un autre infopreneur qu’à l’école. C’est très générique.

Anicet : C’est générique et que ce sont des profs qui n’ont pas forcément investi eux-mêmes dans l’immobilier.

Thierry : C’est ce qui m’a gêné. Moi, j’étais dans une formation sur l’entrepreneuriat, la moitié n’avait jamais créé de boîtes. Donc, tu me parles d’entrepreneuriat et tu n’as jamais créé de boîte. Et moi, j’ai donné l’information, je voudrais créer six boîtes. Qu’est-ce tu vas m’apprendre ? Enfin sans être prétentieux, mais les gens parlaient, ils ne connaissaient rien. J’ai dit : mais c’est quoi cela. C’est une école connue en plus en France.

Je me suis dit : « pourquoi, je me suis inscrit. » J’ai continué. J’ai mon diplôme, mais j’avais les boules et je me suis dit que j’ai payé pour cela. Avec le prix je me payais des formations d’entrepreneur puisque je parle anglais, donc aux États-Unis où ici, c’est bon. J’avais des informations et en plus souvent des fois, tu as des formations qui durent un an. Tu peux les relire et les regarder.

Anicet : Bien sûr. Je suis tout à fait d’accord. C’est un autre débat, mais c’est vrai.

Thierry : En tout cas le marketing, c’est vrai que maintenant on a tous besoin. Soit on paie des gens pour le faire, mais il faut avoir les moyens, soit on l’apprend soi-même. Le minimum, on va dire, le CEO, il y a un peu de marketing digital et cela peut toujours aider.  Tu vois l’émission a été tellement intéressante qu’on a dépassé largement le temps.

Anicet : Ouais, je vois cela 40 minutes.

Thierry : Normalement, je dois faire 25, 30. Donc, excusez-moi ceux qui écoutent, mais c’était intéressant. Là, on a vraiment une expérience d’un jeune entrepreneur investisseur. Donc merci Anicet.

Anicet : Merci Thierry. En tout cas, cela m’a fait plaisir.

Thierry : J’espère que je ne t’ai pas trop coupé.

Anicet : Non. Franchement. Il vaut mieux parce que sinon cela allait durer deux heures.

Thierry : Surtout qu’il y avait beaucoup de choses à dire. Donc dans tous les cas, on fera soit une vidéo YouTube ensemble ou soit on reparlera sur d’autres supports. Je pense que beaucoup de gens, surtout les jeunes, croient qu’il faut lire et se former, ne pas hésiter à se lancer, mais il faut aller par petit pas. Comme cela on est sûr de ne pas trop se casser les dents puisque tous les deux, on a un peu le même parcours, on a fait de grosses erreurs.

Moi, j’ai créé trois agences en 2008, donc 2007 – 2008, là où cela tombait, mais bon on apprend. Quand on fait des fois de grands bonds, des fois on a du mal à remonter. Donc, il vaut mieux faire de petites erreurs que des grosses erreurs qui cassent la tête, puis des fois certains ne se  relèvent jamais.

Anicet : C’est vrai. C’est tout à fait, je suis d’accord avec toi.

Thierry : Donc Anicet, grand merci. Je te dis à très bientôt.

Anicet : À bientôt ! Au plaisir.

Thierry : Puis au plaisir. La prochaine fois, tu auras une trentaine d’immeubles. Il n’y aura pas de souci.

Anicet : Ah, j’espère. Je travaille toujours. Je continue pour en tout.

Thierry : OK. Ciao !

Anicet : Allez ciao !

Voilà pour l’épisode numéro 4. En espérant que cet échange, entre Anicet Honvo et moi, vous a intéressé et que vous êtes maintenant motivé à continuer, à toujours persévérer même si vous avez des échecs.

Il y a vraiment des personnes qui continuent à apprendre qui sont maintenant, comme c’est aussi le but de ce podcast qu’il faut créer des systèmes, se faire aider, apprendre, lire des bouquins, même si on tombe et continuer à se révéler et à apprendre le métier simplement.

Le métier d’investisseur est quand même un petit peu facile, mais quand on a de bons outils, quand on a les bons formations et réseaux, tout est possible. Je vous dis à très bientôt. Donc la semaine prochaine pour l’épisode numéro 5 qui sera aussi une surprise. À très bientôt. Ciao !